อสังหาฯประเภทที่อยู่อาศัยรวมในประเทศไทย ส่วนใหญ่จะแข่งขันที่จุดต่างในด้านสิ่งอำนวยความสะดวก ขนาดความกว้าง ความสูง และภาพลักษณ์ตามการออกแบบที่โครงการจะนำเสนอ แต่โดยรวมแล้วทุกรูปแบบ จะอยู่ในรูปแบบอาคารแนวสูงเหมือนๆกันทั้งสิ้น ซึ่งจากตอนที่แล้วเราจึงไม่สามารถแยกให้ชัดเจนได้ว่าอะไรเป็นอะไร ในตอนที่ 2 นี้เราเลยจะมาอธิบายและจัดประเภทกันในด้านของการบริการและสิ่งอำนวยความสะดวก รวมไปถึงก็จะทำความเข้าใจกับกฎหมายที่แตกต่างกันด้วย
ลักษณะการบริการ และสิ่งอำนวยความสะดวก
ตามที่เล่าไปตอนต้น อาคารทุกรูปแบบมีลักษณะการบริการเดียวกัน คือใช้งานเป็นที่พักอาศัย แต่จะมีลักษณะการให้สิทธิครอบครอง รวมถึงการให้สิ่งอำนวยความสะดวกที่แตกต่างกันออกไปในแต่ละประเภท ขึ้นอยู่กับระดับของราคาและภาพลักษณ์ ดังนี้
Photo by Brandon griggs on Unsplash
หอพัก เป็นรูปแบบการบริการห้องพักแบบให้เช่าเป็นรายเดือน มีระดับราคาตั้งแต่ ถูก–ปานกลาง มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาก-น้อยแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับระดับราคา และหน้าตาอาคาร เช่น หอเล็กๆราคาถูก ก็จะสิ่งอำนวยความสะดวกน้อย ไม่มีสระว่ายน้ำ หรือ ฟิตเนส ห้องน้ำอาจเป็นห้องน้ำรวม ตึกเตี้ยไม่เกิน 5 ชั้น ก็อาจจะไม่มีลิฟต์ โดยมากรูปแบบของหอพัก มักจะให้บริการกับนักศึกษา หากเป็น”หอใน” (ภายในสถานศึกษา) ก็จะมีกฎระเบียบเข้มงวด เช่น มีเวลาเปิด-ปิด มีการแยกชาย-หญิง ส่วน”หอนอก”ที่ให้บริการกับนักศึกษา ก็จะมีกฎระเบียบเช่นเดียวกัน แต่อาจจะยืดหยุ่นกว่า มีหน้าตา มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดูดีกว่า ซึ่งก็จะตามมาด้วยราคาที่แพงกว่าด้วย จำง่ายๆก็คือลักษณะคล้ายๆกับอพาร์ทเม้น ที่ระดับต่ำกว่าด้วยขนาดและราคานั่นเอง โดยหอสำหรับนักศึกษานั้น จะให้บริการแก่นักศึกษา ซึ่งมีอายุไม่เกิน 25 ปี และระดับการศึกษาไม่เกินปริญญาตรี เท่านั้น
อพาร์ทเม้นท์ เป็นรูปแบบอาคารที่มีการให้บริการคล้ายคลึงกับหอพักทุกประการ เป็นการให้เช่ารายเดือน ทำสัญญาเช่าเป็นรายปี บางแห่งอาจมีรายวัน(ผิดกฎหมาย) ราคาจะอยู่ในระดับถูก–ปานกลาง เหมือนหอพัก แต่จะเหมาะกับวัยทำงานมากกว่า เพราะไม่มีจำกัดอายุ หรือเพศ อาจมีสิ่งอำนวยความสะดวก หรือไม่มีก็ได้ แต่มักจะไม่เป็นห้องน้ำรวม เพราะลักษณะจะมีความเป็นห้องส่วนตัวมากกว่า โดยกรรมสิทธิ์ทั้งอาคารจะอยู่ที่เจ้าของอพาร์ทเม้นท์ หลายแห่งจึงมักมีการกำหนดกฎเกณฑ์เข้มงวดที่ผู้เช่าต้องปฎิบัติตาม เช่น ห้ามทำครัว ห้ามเลี้ยงสัตว์ ห้ามส่งเสียงดัง หรือมีกำหนดเวลาเข้า-ออก เป็นต้น
Photo by Bernard hermant on Unsplash
แมนชั่น จริงๆแล้วคำว่า แมนชั่น (mansion) แปลตรงตัวว่า คฤหาสถ์ แต่ประเทศไทยเรามักนำมาให้ผิดๆ ด้วยความต้องการให้อาคารนั้นๆ หรูหรา และดูดี โดยลักษณะของแมนชั่นจะคล้ายๆกับอพาร์ทเม้นท์ ที่มีความหรูหรามากกว่า มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่า มีขนาดใหญ่กว่า อพาร์ทเม้นอาจเป็นสตูดิโอห้องเดียว แต่แมนชั่นอาจเป็นห้องขนาดใหญ่ที่มีการแบ่งห้องด้านในย่อยๆได้อีก (เป็นที่มาของคำว่า แมนชั่น) โดยลักษณะการครอบครอง จะเป็นการปล่อยเช่า(มีทั้งรายวัน-รายเดือน) บางแห่งอาจเป็นการเซ้ง หรือขายขาด คล้ายกับคอนโด แต่ว่าอาคารทั้งหมดยังเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของเพียงผู้เดียวเหมือนเดิม ราคาจะอยู่ในระดับปานกลาง – สูง โดยรวมแล้วแมนชั่นจะลักษณะเป็นเหมือนอพาร์ทเม้นท์ที่ยกระดับขึ้น และทำตัวก้ำกึ่งระหว่างหอพัก กับ โรงแรม
Photo by mw960367054 on Unsplash
แฟลต เป็นอาคารที่พักอาศัยรวมสำหรับผู้มีรายได้น้อย ระดับคุณภาพ และมาตรฐาน จะอยู่ในลักษณะใกล้เคียงกับอพาร์ทเม้นท์ราคาถูก ขนาดห้องไม่ใหญ่ แต่ก็มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่พร้อมอยู่สำหรับครอบครัว ไม่ค่อยมีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง รูปแบบการครอบครองจะเป็นการขายสิทธิการเช่า หรือเป็นการขายขาด คล้ายๆกับคอนโดมิเนียม แต่มีราคาอยู่ในระดับต่ำ-ปานกลาง เปรียบเทียบเหมือนเป็นคอนโดมิเนียมสำหรับผู้มีรายได้น้อยนั่นเอง
คอนโดมิเนียม เป็นอาคารที่อยู่อาศัยแนวสูงรูปแบบหนึ่ง ที่ให้บริการห้องพักในรูปแบบของการซื้อขายขาด โดยความพิเศษของคอนโด คือห้องที่ซื้อมานี้จะถือเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของห้องเลย เท่ากับว่าอาคารทั้งอาคารจะถูกแบ่งกรรมสิทธิ์กันออกไปตามแต่ห้องของแต่ละคน นอกจากนี้ พื้นที่ทางเดิน สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง รวมถึงที่ดินที่ตั้งอาคาร ก็เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของห้องทุกคนที่มีสิทธิ์ร่วมกัน ราคาคอนโดจึงสูงเพราะเป็นราคาขาย ต่างจากที่อยู่อาศัยรวมแบบอื่นที่จะเป็นราคาเช่า
ในทางปฎิบัติแล้ว คอนโดจำนวนมากมักถูกซื้อเพื่อลงทุน โดยคนที่ซื้อห้องไปจะนำห้องมาปล่อยเช่าต่อ เป็นรายได้แบบ Passive income เท่ากับว่าไม่ต้องเป็นเจ้าของทั้งอาคาร ก็สามารถเป็นผู้ให้เช่าได้ ทำให้ราคาเช่าคอนโดจึงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับราคาเช่าหอพัก หรืออพาร์ทเม้นท์ เพราะคอนโดมิเนียมจริงๆแล้วก็เหมือนเป็นอพาร์ทเม้นท์ ที่ถูกอัพเกรดขึ้น มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้น หลากหลายขึ้น เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวน สนามเด็กเล่น ห้องทำงาน ห้องสมุด ฯลฯ โดยจะมากน้อยก็ขึ้นอยู่กับระดับราคา และภาพลักษณ์โครงการ ที่ผู้พัฒนาจะให้ และเมื่อคอนโดมิเนียมไม่ได้มีเจ้าของเพียงคนเดียว จึงทำให้การบริหารมีลักษณะพิเศษ ที่จำเป็นจะต้องทำการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาบริหารโครงการ เพื่อทำหน้าที่ดูแลพื้นที่ส่วนกลาง รักษาความเป็นระเบียบเรียบร้อย และดูแลลูกบ้าน แทนทุกๆคน ผู้เป็นเจ้าของร่วมทุกคนจึงมีภาระร่วมกันในการต้องจ่ายค่าส่วนกลางด้วยนั่นเอง ลักษณะเดียวกันกับการจ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้าน พูดง่ายๆซื้อคอนโดก้เหมือนซื้อบ้าน เพียงแค่ไม่ใช่บ้านบนดินเท่านั้นเอง
ต้องขอบอกตรงนี้ว่า ในนิยามของอาคารที่กล่าวมาข้างต้นนั้น เป็นเพียงการรวบรวมและพยายามจำแนก จากกรณีส่วนใหญ่ที่พบได้ในประเทศไทย ซึ่งความเป็นจริงอาจไม่ได้ถูกต้องเสมอไป เพราะชื่อเรียกมักมีการนำไปใช้ เพื่อเหตุผลทางการตลาด ใช้สร้างภาพลักษณ์ หรือยกระดับโครงการของตนเอง โดยไม่ได้มีคุณสมบัติสอดคล้องกับชื่อนั้นๆก็ได้ เช่น “อพาร์ทเม้นท์” ที่ใช่ชื่อว่า”แฟลต” หรือเติมคำว่า”แมนชั่น” พ่วงท้าย ก็มีให้พบเห็นได้อยู่บ่อยครั้ง สิ่งที่เที่ยงตรงและอ้างอิงได้ดีที่สุด เราไปพิจารณาที่กฎหมายจะดีกว่าครับ
ว่าด้วยเรื่องของกฎหมาย
ในทางกฏหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ไม่มีคำจำกัดความเฉพาะของแต่ละประเภท มีเพียงในกฏหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ที่ให้คำนิยามไว้ดังนี้ ”อาคารอยู่อาศัยรวม” หมายความว่า อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว มีห้องน้ำ ห้องส้วม ทางเดิน ทางเข้าออก และทางขึ้นลงลิฟต์แยกจากกันหรือร่วมกัน ซึ่งก็ตีความได้ครอบคลุมอาคารในรูปแบบที่อยู่อาศัยแนวสูงทั้งหมด
ในด้านของลักษณะการจดทะเบียน และ พรบ.ที่ควบคุมกิจการอาคารแต่ละประเภทนั้น แม้จะเป็นอาคารอยู่อาศัยรวมเหมือนกัน มีลักษณะหน้าตารูปแบบคล้ายๆกัน แต่ด้วยลักษณะการบริการ และการให้สิทธิ์การครอบครองไม่เหมือนกัน ทำให้แต่ละแบบจึงใช้พรบ. และกฎระเบียบข้อบังคับ ที่ต้องปฎบัติตามแตกต่างกันออกไป ดังนี้
พรบ.หอพัก เป็นพระราชบัญญัติที่ออกมาเพื่อควบคุมดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อย ต่อการประกอบกิจการหอพักที่ให้บริการกับนักเรียน นิสิต นักศึกษา ซึ่งแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ “หอพักสถานศึกษา”(หอใน) และ “หอพักเอกชน”(หอนอก) โดยกิจการหอพักที่จดทะเบียนอนุญาตแบบนี้ จะต้องมีการจัดเก็บข้อมูลทะเบียนผู้พัก อันได้แก่ ชื่อ อายุ เพศ เลขประจำตัวประชาชน สถานศึกษาของผู้พัก รวมทั้งชื่อบิดา มารดา หรือผู้ปกครอง เพื่อส่งให้กับนายทะเบียน มีการควบคุมเรื่องการพนัน เรื่องยาเสพติด และมีการแบ่งแยก หอชาย-หอหญิง ออกจากกัน โดยรัฐจะมีการจูงใจให้ผู้ประกอบการมาจดทะเบียน “หอพัก” ด้วยการให้สิทธิพิเศษในการลดหย่อนภาษี หรือ ยกเว้นภาษีเงินได้ในกรณีต่างๆ
พรบ.ควบคุมอาคาร ในส่วนนี้เป็นพรบ.ที่ไม่ได้มีผลต่อข้อบังคับในการดำเนินกิจการ หรือการควบคุมกฎระเบียบใดๆที่เกี่ยวข้องกับตัวผู้เข้าพัก แต่จะเน้นในส่วนของการควบคุมการออกแบบตัวอาคาร ไม่ว่าจะเป็นขนาด ความกว้าง ความยาว ความสูง ในส่วนต่างๆ ซึ่งจุดนี้ก็เป็นหน้าที่ของสถาปนิกผู้ออกแบบในการทำแบบให้ถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งรูปแบบ ”อาคารอยู่อาศัยรวม” ทุกประเภทที่ก่อสร้าง ล้วนต้องผ่านการขออนุญาตทั้งสิ้น ส่วนกฎระเบียบใดๆในอาคารนั้น เป็นเรื่องที่เจ้าของอาคารเป็นผู้กำหนดเอง แต่จะมีกฎหมายควบคุมสัญญาเช่า ที่คอยควบคุมการเอารัดเอาเปรียบระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าอีกทีด้วย ประเภทอาคารที่เข้าข่ายลักษณะนี้ ก็คืออาคารที่อยู่อาศัยรมที่ดำเนินกิจการให้เช่าห้องพักแบบรายเดือนทั้งหมด อย่างเช่น แฟลต แมนชั่น และอพาร์ทเม้นท์ต่างๆ เป็นต้น
พรบ.โรงแรม เป็นพระราชบัญญัติที่ควบคุมดูแลกิจการที่ให้บริการห้องพักในรูปแบบชั่วคราว ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยระยะยาว เช่น บริการให้เช่าห้องพักรายวันต่างๆ ซึ่งจะมีเนื้อหาครอบคลุมในหลายๆส่วน ตั้งแต่ในด้านการออกแบบอาคาร ขนาด–จำนวนห้องพัก และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ไปจนถึง กฎเกณฑ์และระเบียบปฎิบัติต่างๆในการให้บริการด้วย ซึ่งกิจการที่จำเป็นต้องขออนุญาตประกอบกิจการโรงแรม ก็ได้แก่ โรงแรมทุกประเภท(ไม่ว่าจะเป็นอาคารรูปแบบใด) รวมถึงอาคารที่อยู่อาศัยรวม ไม่ว่าจะเป็น อพาร์ทเม้น หรือแมนชั่นต่างๆ หากบริการให้เช่าห้องพักรายวัน ก็ต้องผ่านพรบ.นี้ เช่น เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งเป็นห้องพักเกรดสูง มีบริการแบบโรงแรม เป็นต้น แต่ในความเป็นจริง เราอาจจะพบเห็น แมนชั่น หรือ อพาร์ทเม้นท์ หลายแห่งที่บริการห้องพักรายเดือน แต่แอบให้บริการห้องเช่ารายวันด้วย ในกรณีนี้ถือว่าผิดกฎหมายนั่นเอง
พรบ.อาคารชุด เป็นพระราชบัญญัติของไทยที่ออกมาในช่วง พ.ศ. 2522 ซึ่งเป็นยุคที่กลุ่มผู้ลงทุนในไทยเริ่มมีการเปลี่ยนแปลง การบริการห้องพัก จากการปล่อยเช่ารายวัน–รายเดือน มาเป็นการขายกรรมสิทธิ์ห้องพักมากขึ้น โดยมีจุดประสงค์เพื่อควบคุม และกำกับดูแลการดำเนินการของกิจการอาคารที่อยู่อาศัยรวม ที่มีการขายกรรมสิทธิ์ในการถือครองห้องชุด โดยมีเนื้อความครอบคลุมตั้งแต่ การออกแบบ การจดทะเบียนอาคาร กฎ ระเบียบ ข้อบังคับ รวมถึงหน้าที่ในการจัดตั้ง และดำเนินการของนิติบุคคล ไปจนถึงการดูแลเรื่องการทำสัญญาซื้อ–ขาย ห้องชุดต่างๆด้วย โดยอาคารที่ต้องปฎิบัติตามภายใต้พรบ.นี้ ก็ได้แก่ คอนโดมิเนียม นั่นเองครับ
ก็หวังว่า บทความนี้จะช่วยให้คุณสามารถแยกแยะอาคารที่อยู่อาศัยในแต่ละแบบได้ชัดเจนมากขึ้น ซึ่งจริงๆแล้วเรื่องของชื่อเรียกอาจไม่ใช่จุดประสงค์ที่สำคัญอะไร แต่การที่คุณเข้าใจในลักษณะการบริการ และสิ่งอำนวยความสะดวกของแต่ละประเภทอาคาร ซึ่งเชื่อมโยงไปเกี่ยวข้องกับเรื่องกฎหมายควบคุมที่แตกต่าง เพื่อให้การพิจารณาซื้อ-ขาย-เช่า ที่อยู่อาศัยในอนาคตของคุณ ไม่ว่าจะอาคารแบบไหน คุณจะได้มีความรู้ในการดูเพื่อไม่ให้เสียเปรียบนั่นเอง
———————————————————–
ที่มา : kobkid.com /
Link : https://www.kobkid.com/เรื่องน่ารู้/แฟลต-หอพัก-แมนชั่น-อพาร์ทเม้นท์-คอนโดมิเนียม-แตกต่างกันยังไง-ตอนที่-1
